土地売却時の査定価格の算出方法とは?

 

『土地の売却で失敗しないために』土地査定のポイント

 

土地の売却の際、プロである不動産会社は一体どのような方法で査定価格を算出しているのでしょうか。査定方法は会社によって異なりますが、一般的な査定方法についてご紹介します。

 

まず、査定価格の算出方法として通常利用するものとしては、主に2つの方法が挙げられます。土地価格と建物価格を分けて算出する方法「積算法」と、その周辺での類似する不動産取引事例とを比較した上で算出する方法「取引事例比較法」です。

 

ひとつひとつの土地や建物には個別の特性があるため、どちらか一方の査定方法で査定価格を決めてしまうと、大きな価格差が生じる可能性があります。ですので、その特性に適したどちらかひとつの方法を選ぶ、もしくは両方の手法を用いて算出することが通常となります。

 

「積算法」は前述の通り、土地と建物を分けて査定することから始まります。その際、接している道路の状況によって価格が大きく変動します。例えば、旗竿地と呼ばれる、道路に接している一辺の長さが短く奥に長い土地形状をもつ場合に関しては、価格(坪単価)が低めとなってしまいます。(ただ、基本的に2m道路に接していないケースは、建物を建てることができません)

 

中古の一戸建ての場合、既に建物が建築されているため、2m接していないなどということはありえません。ただし、2m接していれば良いということでもないのが難しいところ。自動車を敷地に駐車することができないのであれば、カースペースが確保できず、万が一入ったとしても自動車を入れた状態では人が通行できない可能性が高いからです。

 

また、接している道路状況によって、再建築の際にセットバックと呼ばれる、土地面積を道路として提供しなければいけない場合もあります。この場合はさらに土地の面積が小さくなってしまいます。価格を算出する際に、机上査定ではこのような情報について知ることができないため、正確な査定価格を算出することは非常に難しくなります。そのため現地調査による査定を行うまで価格が判明しないのはこのためです。

 

土地売却の不動産会社選び|地域密着か?大手か?

 

『土地の売却で失敗しないために』土地査定のポイント

 

不動産会社にはひとつの会社で管理することができる地域に限界というものがあります。

 

また、物件には必ず所有者が存在しています。売主、または貸主になる所有者との関係性が希薄になったりしないように、不動産の範囲を広げずに営業しているところがほとんどです。

 

不動産会社には得手不得手というものがあります。その不動産会社がどのようなことが得意なのか、を事前に調べてみるといいです。
良い不動産屋選びのポイントとして、まず、免許の数字で営業年数を確認、それから業界団体加盟の有無、その会社の得意分野と、自分が売りたい物件が一致するか、ということを確認する必要があります。

 

免許番号は必ず確認しておきます。不動産業は免許が必要であり、会社ホームページや事務所、広告に記載されています。この数字は宅建業免許を更新するごとに増えていくので、この数字が多いほど長く営業していると考えることができます。長く営業している不動産会社は経験が豊富なので、信頼感があるといわれています。

 

業界団体加盟の有無も必ず確認しておくことが大切です。不動産会社が業界団体に加盟していると、何かトラブルがあったとき、業界団体の苦情窓口に相談できるので安心することができます。

 

そして、その会社の得意分野と、売りたい物件が一致するか、ということもとても重要です。
物件を売却したい、と考えている人のほとんどが悩む、大手がいいのか、それとも地域密着がいいのか、というものがありますが、どちらがいいのか、というのは、売りたい物件の条件によります。

 

賃貸が得意な会社が一戸建ての営業をすることが出来るのか、というと、なかなか難しいといえます。なので、たとえば、土地を売却したいのか、それとも一軒家を売りたいのか、によって会社はきちんと選ぶことが大切なのです。面倒がらずに、必ずいくつかの不動産会社としっかりと話をしてみることで、上手に物件を売却することができるようになります。

土地の売却前に知っておきたい!「媒介契約」って何?

 

『土地の売却で失敗しないために』土地査定のポイント

 

土地を売却をするときには媒介契約を締結して仲介を依頼します。この契約には手数料といった内容が明確に提示されています。言われるがまま契約ではなく、自分の意向を反映してもらえるようにしなければなりません。後々言った言わない等のトラブルを防ぐためにも文章にして媒介契約をしっかりと締結することは必須です。媒介契約の形態は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つです。

【参考】不動産仲介の媒介契約「一般」「専任」「専属専任」の3種類の違いは?

一般媒介契約では同時にいくつかの不動産会社に仲介をお願いすることができます。また、自分で買主と直接交渉して契約する場合は不動産会社を通じずに契約することもできます。売買がほぼ確定となったらその希望者を紹介してくれたところと取引をすすめることになります。この契約は明示型と非明示型を選ぶことができます。仲介を依頼している会社を他の仲介会社に通知する場合は明示型を、通知しない場合は非明示型を選びます。

 

一般媒介契約を選ぶと仲介会社の間で競争意識ができるので、早く決まる可能性が高まります。売りやすそうな土地であればあるほど各社が競って取り組んでくれますが、逆に難点があり売りづらそうな場合は放置される可能性も否めません。その場合は専任媒介契約のほうが向いています。専任媒介契約は仲介会社を一社にします。複数にお願いすることはできません。不動産会社を通さずに買主と契約することもできますが、専属専任媒介契約の場合は必ず不動産会社を通さなければなりません。この専任媒介契約であれば不動産会社はじっくりと取り組むことができます。

 

売主と一緒に一番いい方法で売るにはどうしたらいいか、責任をもって考えてくれます。専任媒介契約の場合は有効期間が設けてあるなど法規制が課せられています。契約の有効期間は3カ月以内で、物件を指定流通機構へ登録することも義務付けられています。さらに、仲介業務がどのような状況にあるのかを定期的に報告するよう定められています。これにより、依頼主はある程度安心して仲介業者を利用できるようになっています。

 

 

土地売却の際の不動産会社の担当営業マンは重要?

 

『土地の売却で失敗しないために』土地査定のポイント

 

土地売却をお願いするさいに重要となるのが担当営業マンです。売主にとって一番重要なことは何なのか分かっている営業マンほど優秀な営業マンと言えます。ただ単に高く売ろうとすることだけを言って来るような営業マンでは、一向に売り手が付かない可能性があります。最初から大見え切って言うだけで期待外れということがないように、営業マンが未熟だと感じたらこちらから提案することも必要です。

 

営業マンに必須のスキルとは、ヒアリング力です。それはただ単に間取りといった家の状態を細かく聞ける能力ではありません。いくら専門知識に詳しくても売ることができない営業マンはたくさんいます。それはなぜかというと、売主の本当の要望をわかっていないからです。同時に、買主の隠れた要望を引き出すこともできず売買契約に結び付けることができません。

 

客から本音を聞き出すことから営業は始まります。例えば、今回売ることになった理由を聞いて希望条件を変更させるなど、積極的に動くことのできる営業が優秀な営業です。どうしても今すぐ売って現金を手に入れる必要ができたなら、多少値下がりしてでもスピードを重視します。

 

もう必要ないから手放すけれど、先祖代々の土地だから大切に扱ってほしいといった気持が売主にあれば、その気持ちを汲まなければなりません。親身になってその思いに共感してこそ良い売買を成立させることができると言えます。

 

しかし、このように指導を受けた営業マンでも実行できるのはごく一部です。「次々と物件を紹介するのはよくない、相手の要望に叶うものをこちらから見つけてあげて紹介しろ」という指導がされていると、なんとか絞って紹介しようとします。自分の要望がまだ定まっていないから取りあえず大枠でいろいろな物件を見てみたいという客もいるわけですが、これを阻止しようと躍起になります。お客の要望は一人一人千差万別です。それをいかに親身になって解決策を提案できるかはすべてヒアリング力から始まっています。

高く売れやすい土地の特徴とは?

 

『土地の売却で失敗しないために』土地査定のポイント

 

土地を売却する場合、まずは不動産に査定をお願いすることが多いかと思います。この場合、一社だけで決めてしまうのではなく、数社に査定をお願いして、一番高い金額の不動産にお願いするのがよいでしょう。不動産は専門業者ではありますが、全てお任せしてしまうのは良くないことです。土地の売却には多額の金額が動き、不動産によって金額も大きく変わることが多いのです。損しないためには、見極める目をしっかりと養うことが大切です。

 

土地の売却方法として、仲介と買取の二つの方法があります。仲介は不動産が間に入り仲介手数料を別途で払わなければなりません。買い手を捜すまで時間がかかることも多いのが特徴です。買取は不動産が買い取ってくれる方法で、現金もすぐに支払われます。仲介手数料もかからず、時間もかかることはありません。買取の場合は不動産会社が値段を決めて土地の売却をするのですが、値段を下げられる可能性もあります。確実に土地が売れるという保障もないのです。そうすると、時間はかかってしまいますが、少しでも高く売却したいのであれば、仲介のほうがよいでしょう。一刻も早く売りたいのであれば買取がよいです。ただし、半額近くになってしまう場合もあります。

 

比較的高く売れやすい土地は、立地が良かったり、敷地面積が広かったりすることが多いです。駅から近い場所であったり、学校が近いと人気があります。スーパーや市役所などの生活に便利な立地であると高く売ることができるでしょう。敷地面積があまりにも狭すぎると不利になってしまうこともあります。人が住んだり生活したりするためには、ある程度以上の広さは必要になります。その他としては、土地前の道路が広かったり、日当たりが良い、閑静な住宅街なども高く売るためのセールスポイントとなります。

 

使っていない土地を持っていても、デメリットが多いです。売却する際の一番のポイントは、複数の不動産業者に査定してもらうことが重要です。